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2013年首都现代服务业发展论坛在北京工商大学召开

发布时间:2021-01-21 19:01:49 阅读: 来源:信号灯厂家

12月20日,“2013首都现代服务业发展论坛——商业地产与北京国际商贸中心建设”在北京工商大学学阜成路校区召开。本次论坛由北京市社会科学界联合会与北京工商大学学共同主办,北京哲学社会科学首都流通业研究基地和北京批发研究基地协办。

出席论坛的主办方嘉宾有北京工商大学副校长方德英教授、北京市社会科学界联合会党组副书记赵峰、北京市社会科学界联合会学术活动部主任程文进、北京工商大学商学院院长王国顺教授。论坛特邀嘉宾有中国步行商业街工作委员会主任韩健徽、国家发改委投资研究所副所长杨萍、绿地商业集团总经理助理/北方区商管总经理王智明、北京首开集团商业地产有限公司副总经理王颖林、北京首商集团股份有限公司常务副总经理傅跃红、搜狐焦点网商业地产总经理沈斌、北京新中关摩尔资产管理公司业务中心助理总监许莉、《红地产》杂志主编刘天子、香港专业人士(北京)协会理事长及恒基集团(北京)公司负责人黄根惠、北京工商大学商学院庞毅教授。来自北京市多所科研院校的专家学者以及我校部分教师和研究生共120余人参加了本次论坛。

两位专家做了主题发言。中国步行商业街工作委员会主任韩健徽就新型城镇化建设与商业地产的话题进行了主题发言。韩健徽认为,新型城镇化提出以后,在全国各地,在很多城市,包括很多房地产开发企业都形成了一个共识,似乎预示着商业地产的春天即将来到。从政府的层面,目前我们需要迫切解决的一个问题,就是在国家层面的立法问题。十几年前,国务院取消了商业网点配套费的行政收费,由于机构改革等各种各样的原因,应该说在这十几年的过程中,我国商业网点建设、商业地产的发展基本上处在一种无序的状态。很多城市出现了商业地产的存量、增量激增的状况,不断有新的商业地产项目上马,而且体量、规模越来越大。从商业地产的角度,从政府层面的新型城镇化概念提出后,需要强化企业的主导地位,但我们不应该忽视政府宏观的商业网点规划方面的法规,包括公共服务。天津市出台了第一部《关于天津市促进商业发展若干规定》,第一部关于促进商业发展的地方性法规,国家层面的法律法规迟迟未能出台,但天津走在了前面。所以在北京,无论是在国际商贸中心的发展过程中,还是城市化发展建设过程中,地方立法非常重要。这两年在商业地产的投资主体有两种,一种是传统的房地产开发企业,还有一种是零售商,零售商也开始进入商业地产这个领域。所以开发商和零售商开始双向进军商业地产,包括国内的企业,也包括国际上的企业。两种投资主体进入商业地产领域,各有利弊。商业地产到底应该具备什么特征?第一是收益性,能不能赚钱。第二是稳定性,这是很重要的。第三是安全性。在我们未来的商业地产的发展过程中,可能要逐渐还原或者是回归商业地产的本质。在新型城镇化背景下的商业地产发展,我们应该更加科学、健康、有序地发展。

国家发改委投资研究所副所长杨萍就十八届三中全会后商业地产发展形势做了主题发言。杨萍认为,从1998年房地产市场发展起来,商业地产的发展实际上还是比较快的。但存在几个问题:一是,从销售面积的增长来看,它的波动远比投资增速高得多。二是,在分割的市场上(农村和城市土地两个市场的分割)都没有办法按照最佳利用的标准获得一个平滑的、合理的供给状况。三是,由于储蓄率比较高,经济增长依赖投资,影响商业地产。在十八届三中全会当中明确了城乡建设用地要统一,在统一的市场条件下,我们所期望的平滑的供给状况或者是相对均衡的土地状况就有可能形成。随着金融体系或者是金融制度改革的深入,将对商业地产的发展肯定会起到比较好的促进作用。完善城镇化健康发展体制机制,这方面的改革也会给商业地产的发展带来很好的促进作用。在进一步完善的税收体制下,对于任何一个行业,包括商业地产在内也会起到一个非常好的促进作用。尽管目前电商的发展很快,它只不过带来市场竞争的进一步加剧,市场竞争的结果肯定是更有利于商业地产向良性发展。总的来讲,十八届三中全会全面深化改革决定出台以后,商业地产的发展环境向良性方面变化和转变。对于一直在经历着相对较快增长的商业地产来讲是一个利好的信息,商业地产将在更好的环境下获得更健康的发展。

在对话环节,10位特邀嘉宾及主办方嘉宾就商业地产的内涵和外延、商业地产的运营模式、电子商务对商业地产的影响、大数据在商业地产中的应用、社区商业发展等话题进行了交流互动,并回答了现场的提问。

关于商业地产的内涵。王智明认为,商业地产实际上就是三个基本属性,首先是地产,接着是商业,还有一点是金融。这三个基本属性是贯穿着整个商业地产的操作和本质。傅跃红认为,商业地产主要是用于商业、服务业经营的,是满足消费者多种消费需求,同时能够持续取得盈利的地产。应该说,商业地产还是一个综合性的商业服务业的载体,重点是通过这个载体或者是这个硬件,能够满足消费者多功能、多方面需求,给消费者带来快乐,给经营者带来利润。

关于商业地产的外延。王颖林认为,主持人提出的“四菜一汤”(写字楼+公寓+购物中心+商业街)应该是万科提出来的,他所提出的是一个商业产品线。黄根惠认为,国外商业地产很广,商业、旅游、养老全都包含了。简单来说,非经营性的地面上的所有物业基本上都是商业地产,基本上能够做生意的地方都是商业地产。

关于商业地产的运营模式。黄根惠认为,北京的东方广场是一个比较成熟的商业地产的案例,它根本就不出售。傅跃红认为,现在商业地产几种情况都有,一个是房地产自己直接经营,像大连万达,它自己的无论是影院还是购物中心,都是自己组团队、自己经营,即便是新的公司也是自己的。再有就是地产商盖完建筑物之后由运营商经营。比如说像我们合作的一些项目,我们首商集团在金源地产经营的金源新燕莎mall都有,我们从地产商手里租赁过来,我们做运营,这是一种。当然还有就是盖了完全卖掉的,分散的由各个买的业主进行经营,这几种情况都有。沈斌认为,商业地产最重要的是在运营。王智明认为,一个行业的发展是从专业化的细分,逐渐成熟之后,逐渐变成不同的专业和各个方面的融合。做商业地产最怕的是完全用商业地产开发的思维,完全用传统商业的思维也是不可以的。三个一体化,即开发和运营一体化、招商和营运一体化、商业和物业一体化,实际上涵盖了整个商业地产。许莉认为,新中关项目先是地产先行开发,同时下属会有一个运营管理公司,对这个项目进行项目管理。也越来越多意识到运营先期介入的重要性,对于后期整体发展的稳定性比较重要。

关于电商对实体店的冲击。傅跃红认为,从电子商务来讲,实体店非常关注电子商务,首先我们不能把电子商务和实体店想成两张皮,我们都是充分利用科技手段,利用电子商务有可能实现营销的方法,把实体店进行完善。充分发挥实体店的体验性、互动性和情感交流优势。刘天子认为,关于2013年电子商务对百货业的冲击,我们有一个非常形象的说法,今年是百货业被谋杀的一年。因为电子商务确实对实体造成了很大的冲击。未来的百货业一定和传统的百货业在形式上会有很大的不同,但不会被电子商务取代。

关于大数据的应用。傅跃红认为,我们需要的营商环境其中之一就是在大数据时代之下,精准的数据支持我们决策。许莉认为,大数据,一直是我们比较重视的一块。王智明:数据统计,对于行业来讲确实是非常重要的。北京工商大学副校长方德英教授认为,现在我们讨论POS机的数据,这个阶段还没有到大数据的概念下,只是最基本的统计的手段和要求,大数据的概念,返过来追求的不是很精确,包括一些模糊的、外界的、宏观的数据都要进行整合出对决策有指导的东西,尽管走到了大数据的时代,但是发展的道路还是比较艰辛的。北京市社会科学界联合会学术活动部主任程文进认为,智慧城市对从事商学研究的会比较大,因为它下面还有很多,我们不妨聚焦做智慧商业。我们踏踏实实地做一些研究,推动目前的智慧商业的发展。沈斌认为,数据的收集工作也不是一个政府和部门能够完成的,它应该是整合了线上的百度、搜狗、搜索数据的整合,线下的POS机是线下的收集。但需要把这些数据收集到一起,针对于商业的开发、消费者的消费习惯和我们对于物品商品品类的分析,整合起来的数据,这才叫大数据。

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