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2015年土地市场机构预测分析-【新闻】

发布时间:2021-05-28 15:27:52 阅读: 来源:信号灯厂家

2015年土地市场机构预测分析

据中国指数研究院数据,2014年住宅土地出让金达1.83万亿元,同比下滑35%,略低于2011年和2012年。而今年前两个月,302个城市土地出让金整体同比下滑48%,成交建筑面积整体同比下滑42%,土地市场开局依然不利。

对此,瑞银证券分析师判断,“土地市场开局不利,如果延续,预计地方政府收入将受重大影响。但在货币政策持续宽松下,若住宅市场有力复苏,则土地市场有望滞后回暖。”

年度土地出让金及同比数据 来源:中指研究院

一线城市住宅土地市场火热二、三线寒冷

2014年各路开发商一致看好一线城市房地产市场,导致一线城市住宅出让金同比上升26%,成交面积下滑19%,成交楼板均价大涨55%。然而二、三线城市住宅土地出让金及成交面积均大幅下滑。

从全国范围来看,2014年土地成交建筑面积同比下滑43%,为28.5亿平方米,远低于2011-2013年的水平,显示房地产企业整体对库存过高和供给过剩问题认识一致,不再大量囤积土地。

土地成本在住宅售价中占比持续提高

瑞银证券的分析报告显示,土地成本在住宅销售均价中的占比持续提升,目前全国该指标约24%,一线城市超过30%,二线城市约28%,三线及以下为18%。可见各线城市遇到的难题不一,一线城市是毛利率降低的问题,而二线及以下是销售周转的问题。

根据瑞银证券分析师的测算,目前开发商可售住宅面积约37.2亿平方米,可供销售约3.5年。除一线城市外,开发商整体在手土地充足。因一线城市土地价格昂贵,考验开发商精准拿地能力,且如房价无大幅上涨,未来可持续性差;而三线地价便宜,但库存仍过高。

单独看一线城市,近4年住宅楼板价占比住宅销售价格上升迅速。上海、北京和广州2014年该项指标分别为32%、45%和59%,广州住宅销售均价目前远低于北京和上海。

瑞银证券:2015年土地市场恐难复苏

2009-2014年全国住宅销售面积总和为59.5亿平方米,而出让的住宅建筑面积总和至少为96.7亿平方米。瑞银证券测算目前全国开发商在手可售住宅面积约37.2亿平方米,约可供销售3.5年,除一线城市土地外,开发商整体在手土地充足,我们预计2015年全国土地市场仍难复苏。

瑞银证券表示,因一线城市土地价格昂贵,考验开发商精准拿地能力,且如房价无大幅上涨,未来可持续性差,而三线地价便宜,但库存仍过高,对开发商销售和开发能力要求很高。基于此,瑞银证券目前看好布局二线城市占比大的开发商。

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